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关于房产的几大误区,3000字长文,道尽房价涨跌由来

2019-01-07 08:04
  自98年房改以来,门厅过道装修与风水房子在我们市场上实现了真正的自由交易,其实统称为商品房,而商品房的本质就是商品,和黄金、车子、衣服、土豆是一样的。

  再往下追溯,商品又是资源,资源天生带有稀缺性,稀缺就有争夺,争夺就会创造出投资和投机行为,这个逻辑大家一定要明白。

  所以,我们的房子真正值钱的并不是那个钢筋水泥壳,而是房产下面土地带来的资源。

  例如你住在北京西城区这片土地上,就能享受到中国最好的教育、医疗或者社会地位等等,而这些资源是政府拿着全国纳税人的钱进行持续投入,持续配套建设,各大型国企持续进驻后的结果。

  第一,房子是用来居住;(这句话是对的,闲置就是占坑,纯属资源浪费,这种做法应该完全制止,非常建议收取空置税)

  第二,房子不是用来炒的;(这个要看是什么房,商品房天然带有投资属性,本就带有炒的成分,但是人才保障房、公租房、共有产权房这类房子绝对不能炒,它实现的是社会居民基础保障功能)

  第三,房子用来投资,纵观全世界任何一个国家,房子都是抗击通胀的优质资产,之前买房的人到后来赚了钱,其实不是这样,只不过把这些年被通胀掠夺的财富转移到了房产价值上了而已。况且如果没有人投资,大家买了房子都用于自住,那城市新流入的打工者去哪儿租房呢?

  所以总结为一句话,房地产基本的居住属性无法改变,房地产投资属性将长期存在。

  这些年,你会发现一个很明显的楼市现象,房价不涨房租涨,房租不涨房价涨,总是有一块会弥补投资收益。

  “居者有其屋”的实现方式也并不是把房价降低,房屋风水学让所有人能买得起房,而是通过建立长效机制,建立更多的保障房给大家住。

  关于这一点新加坡的住房制度就比较让人羡慕:拥有强大的保障房市场和小众的商品房市场,两者分轨割裂。保障房保障了老百姓的基础住房问题,而商品房是富人的游戏,有钱随便炒,炒来炒去也不会影响到其他人的生活。

  今天的中国,长效机制还没有建立起来,商品房则是过分炒作的状态,很多人在时代发展中以此窃取了更多的投机成果,非公平地拉开了贫富差距,这也是当下年轻人为什么对房价愤愤不平的原因。


  刚需什么时候买房都合适?

  实际上,刚需是一个很模糊的概念。因为买得起就买,买不起就不买,这个世界上没有非买不可的商品,所以在房子这个商品面前,就没什么刚需不刚需的界限了。

  我认为只有在楼市下跌中还在买房的人才能算得上是刚需,明明不知道房子会降价多少,底部在何时,还必须上车买房的,那肯定是以自住为目的的刚需。

  在房价上涨阶段,各种各样的需求都成了刚需。有人儿子才2岁,害怕未来买不起,就想着在市中心买一套学区房;有的人手上有闲钱,看到别人都在买,心里痒痒自己也买一套;有的人看到了心仪的房子,奉若至宝,砸锅卖铁也要买。这些人算不算刚需呢?他们只能算是伪刚需。

  在中国,房子被赋予了太多的概念,城市居民、户籍、学位、医疗保障、升值保障、乃至养老。为了抢占这些社会资源,就必须拿出三代人的心血,去买那些钢筋水泥建造的空中楼阁。

  有限的城市资源如果以房子为社会阶层划分的话,不得不说,我们社会文明还处于初级阶段。

  正因为房子被赋予太多意义,在楼市上涨的预期下,老百姓出现了买房的群羊效应,各种各样的伪刚需一夜之间变成刚需,将所有房子吃的一干二净,这时候反而那些没地方住的刚需被排挤到边缘角落,望着茫茫人海瑟瑟发抖,怒怒骂娘。

  任何商品价格都是有周期性的,大多数人的买卖都发生在错误的时间点,大部分人很容易被眼前的现象所蒙蔽,投资房产和投资股票是一个道理,真正赚钱的都是少数那些精准逃顶和抄底的人。

  目前真正的刚性需求还没有完全释放完,但也正在处于衰减阶段。人口红利的缺失,城镇化的艰难,可以预见的是,未来房子的空置率远比2015年要高的多。
  至于“刚需什么时候买房这句话”,真正的区别在于是纯刚需还是伪刚需。纯刚需就是必须马上要住房的,下个月不买房,结不了婚的,下个月不买房,孩子上不了学的,这些才是纯正的购房需求。

  而伪刚需大部分是处在“买涨不买跌”的错误思想中,“什么时候都可以买”这句话造成的损失不言而喻。

  调控政策是为了降房价的?

  很多人对房地产调控政策非常敏感,敏感到只要官方政策发布就出一身冷汗。单纯地认为,“遏制房价上涨,房价要跌,降准释放货币流动性,房价就要涨”,其实这些都是片面的。

  自房地产市场建立以来,出台调控政策的目的只有一个:为了防范金融风险,控制房价过快大幅上涨,真正意图是将房价控制在合理的上涨幅度,而不是要打压房地产市场。

  为什么2017-2018年要连续出台几百上千条措施调控房价呢,利率一升再升最后是限制了谁的购买需求?是收入偏低的人群,有钱人买房根本不需要贷款。所以这类调控政策影响的只是刚需和炒房客。

  过去数十次调控,没有一次是为了让房价下跌的,只要“不涨的那么快”就算达到了目的。

  先把房价摁住几年,让居民收入和社会财富赶上来,然后夯实今天的房价。今天的房价当然偏高,但是过几年,等人们都攒足了首付,房价有了支撑,有人卖房有人买房,房价自然就跌不下去了,中国楼市房价“大涨小跌”就是这么来的。

  其实房价最好的状态是缓涨,配合着居民财富,配合着货币通胀,但是每次又因为买涨不买跌而爆发了群羊效应和楼市大萧条,所以说,调控真是一门艺术。

  这次大调控之后,我们也看到的调控的结果:

  1.能降价的房子,普通白领依旧买不起,或者买了根本没法住。

  2.普通白领买得起又好住的房子,肯定不会降价,甚至会缓慢上涨。

  房地产把实体经济毁了?

  现在的房地产市场发展的不太好,是因为参与者并没有很好的认识到它的用处。

  开发商不以造好房子为荣,居民不以好的居住体验为荣,地方不以保障居民可持续发展为荣,一切都落到了房子的增值身上。

  所以这样导致的结果是,房地产过分发展金融属性,负面效果日益严重。结果到今天,所有人又把罪恶归到了房地产头上,说是因为房地产,把实体经济毁灭了。

  殊不知,房地产也属于实体经济。

  从下游来说,换一套新家起码也得需要购买一套家具、一套家电,甚至做一次大的装修;从上游来说,钢铁、水泥、机械等行业无一不受到房地产的影响。

  上下游带来的产业解决了多少社会就业问题,这些传统行业都属于制造业,而且还有大量的中介服务机构和人员,还有依靠给新房做装修设计的人员、施工人员,还有广大进城打工的农民工兄弟,大多数也是去搞工程建设了。

  他们为城市创造的财富,又用来建设地铁、公园、广场、办公大楼等等,对于实体经济都有推动作用。

  一个产业过度投资会产生泡沫,一个产品过度炒作也会产生泡沫,前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。

  任何一个产业都存在「投资扩张,取得收益,再扩张」的过程,这个过程最后形成的市场最终决定了这个行业的方向。

  不能否认的是,未来房地产行业仍是中国经济发展不可或缺的关键引擎,但与之配套的一定是高科技产业兴起和制造业升级的结果。